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Loi Girardin, Scellier outre-mer, nouvelle loi Lodeom, plafonnement des niches fiscales : le particulier désireux d'investir outre-mer a de quoi se perdre. Sans compter que des scandales dans le passé ont pu le rendre méfiant. Pourtant, cette incitation est l'une des plus avantageuses en termes d'économies d'impôt. Du moins quand elle est bien maîtrisée.

Il faut profiter d'un avantage fiscal pendant qu'il existe ! En vertu de ce principe, les raisons ne manquent pas de s'intéresser aux placements outre-mer. Actuellement, deux dispositifs cohabitent : la loi Girardin et la loi Scellier outre-mer. La première est vouée à disparaître définitivement fin 2012, la seconde est appelée à la remplacer jusqu'en 2017.

Pour les pouvoirs publics, il s'agit, bien sûr, de favoriser la construction de logements neufs et de redynamiser une économie locale d'autant plus chancelante qu'elle a été mise à rude épreuve par les conflits sociaux de l'hiver 2009 et par la crise financière et économique mondiale. Pour un contribuable en métropole, investir sous les tropiques répond à deux objectifs : réduire sa pression fiscale, mais aussi se procurer un toit à moindre frais pour la retraite.

Nouvelles contraintes pour la résidence principale

Promulguée le 27 mai 2009 (n° 2009-594), la loi pour le développement économique de l'outre-mer, dite « loi Lodeom », a modifié sensiblement le régime fiscal de la loi Girardin en vigueur depuis 2003, après avoir remplacé les lois Pons et Paul. Si elle ne remet pas en cause l'achat en résidence principale, elle l'assortit de conditions nettement plus draconiennes. Il faut avoir la qualité de primo-accédant et répondre aux critères du prêt à taux zéro. Ce qui suppose le respect de plafonds de revenus (31.588 euros pour un couple). Moyennant quoi, la réduction d'impôt reste fixée à 25 % du prix d'acquisition, étalée sur dix ans, à raison de 2,5 % par an. Mais, nouveauté, elle ne s'applique que dans la limite d'un double plafond, l'un de superficie, l'autre de prix. En effet, la surface habitable prise en compte pour la réduction dépend de la composition de la famille et elle se situe entre 65 et 150 m2.

Choisir le locatif libre ou l'intermédiaire ?

Si l'installation sous les tropiques procure une économie d'impôt non négligeable, l'investissement locatif dans les DOM (département d'outre-mer) ou les COM (collectivité d'outre-mer) se révèle nettement plus attractif. En outre, la durée de location obligatoire est très limitée dans le temps (cinq ou six ans selon l'option choisie). L'investissement locatif dans le cadre de la loi Girardin se décline, en effet, en deux versions : la location libre, autrement dit selon les loyers de marché, ou la location en secteur intermédiaire, c'est-à-dire à prix plafonnés. Le choix dépend de l'économie d'impôt que l'on veut réaliser.

Quoi qu'il en soit, c'est maintenant qu'il faut agir !

Jusqu'à la fin de cette année l'investisseur qui opte pour la location à loyer libre bénéficie d'une réduction d'impôt de 40 % du prix du logement (comme auparavant). Mais, dès l'année prochaine, l'avantage sera ramené à 30 % du coût de l'investissement. En contrepartie, le logement doit être loué nu pendant cinq ans au moins à un locataire qui en fait sa résidence principale. Aucune autre obligation n'est imposée, tant en termes de loyer que de revenus des locataires.

En secteur intermédiaire, le plafond de loyer qui existait auparavant est maintenu. Pour 2010, celui-ci ne peut excéder 152 euros/m2/an hors charges (soit 12,66 euros/m2/mois) dans les départements d'outre-mer, tout comme à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte. Ailleurs, le loyer est fixé à 192 euros/m2 par an (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Pierre-et-Miquelon…). Les ressources annuelles du locataire sont également limitées, se situant à 29.018 euros en 2010 pour un célibataire, à 53.671 euros pour un couple ou encore à 59.880 euros pour une famille de quatre personnes résidant dans les DOM. Quant à la durée de location, elle est portée à six ans au lieu de cinq dans le secteur libre. Ces contraintes offrent en contrepartie une réduction d'impôt plus attractive, sachant que la loi Lodeom programme également sa réduction progressive. Comme dans l'ancien dispositif, elle reste fixée à 50 % du montant de l'investissement pour tout logement acquis en 2010. Mais au-delà, la réduction est ramenée 45 % pour les biens achetés en 2011 et à 35 % pour ceux acquis en 2012.

Ensuite, la loi Girardin disparaîtra au profit de la loi Scellier outre-mer. Pour l'heure, le logement n'est soumis à aucune limite en termes de superficie. Il est même possible, pour le calcul de la réduction, d'inclure les varangues (ou terrasse couverte) dans la limite toutefois de 14 m2. Le prix plafond de 2.437 euros/m2 s'applique également. A noter qu'il existe des possibilités de majoration de la réduction (10 % supplémentaires pour un logement situé en zone urbaine sensible et 4 % en présence d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable). Ces majorations étant cumulables, au final, l'investisseur peut engranger jusqu'à 54 % de réduction d'impôt en secteur libre et 64 % en secteur intermédiaire. Mais attention, pour une même année d'imposition, le montant total des réductions d'impôt obtenues au titre des investissements outre-mer est limité à 40.000 euros par an. Le point de départ de la réduction est fixé à la date d'achèvement du logement (ou d'achat si le bien est déjà construit). Quant à la durée de location, elle court à partir de la première mise en location qui doit se faire dans les six mois de l'achèvement ou de l'achat du logement. En cas de départ d'un locataire, le délai de vacuité ne peut excéder six mois.

L'avantage fiscal du Scellier outre-mer renforcé

Si la loi Lodeom a programmé la fin de la loi Girardin, elle s'accompagne d'un renforcement du dispositif Scellier outre-mer, seul régime à subsister après 2012, mais déjà opérationnel et qui semble d'ailleurs réveiller les transactions dans le neuf. D'autant que la réduction d'impôt est particulièrement attractive.

Le Scellier outre-mer se décline également en deux versions : le Scellier outremer classique et le Scellier outremer intermédiaire qui se veut plus social. Dans le premier cas, la réduction d'impôt s'établit à 40 % du montant de l'investissement pour les années 2010 et 2011 (25 % en métropole cette année et 20 % en 2011). En 2012 et en 2013, la réduction sera toutefois ramenée à 35 %, répartie sur neuf ans. Aucun plafond de prix au mètre carré n'est fixé. En revanche, la réduction est limitée à 300.000 euros du montant de l'investissement. Elle peut donc atteindre 120.000 euros sur neuf ans, soit 13.333 euros par an.

En Scellier outre-mer intermédiaire, l'avantage fiscal est le même sur neuf ans mais, passé cette durée de location obligatoire, il est possible, en cas de poursuite de la location dans les conditions prévues par la loi, de bénéficier d'une réduction complémentaire de 2 % par an pendant six ans au total. Par exemple, pour un investissement réalisé en 2010, la réduction peut atteindre 52 % au total, soit 156.000 euros pour un logement de 300.000 euros. Au plan fiscal s'y ajoute une déduction forfaitaire spécifique de 30 % sur les revenus locatifs. Les deux déclinaisons du Scellier outre-mer sont moins souples que la loi Girardin.

En Scellier outre-mer classique, il n'est pas possible de dépasser un loyer de plus de 12,04 euros/m2 par mois dans les DOM et de plus de 15,33 euros/m2 par mois en Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Saint-Pierre-et-Miquelon, îles Wallis et Futuna… S'agissant d'un dispositif plus social, le Scellier outre-mer intermédiaire impose non seulement des plafonds de loyer respectivement ramenés à 9,63 euros/m2 par mois et à 12,78 euros/m2 par mois, mais aussi des plafonds de revenus des locataires. Par exemple, un couple avec un enfant ne doit pas dépasser 41.641 euros de ressources dans les DOM.

Source : Les Echos 03/05/2010